Bir ev kiraladınız. Ev sahibiyle el sıkıştınız ve görüşmenizi yaptınız. Ancak oturduğun binaların sahibinden ve sakinlerinden habersiz evini başkalarına kiraladın, işyerine çevirdin, komşularını rahatsız ettin.
O zaman mesken sahibiniz devreye girerek sizi meskenden çıkarabilir, zararınızı talep edebilir ve ceza alabilirsiniz.
“Bu olaylar nereden çıktı şimdi?” diye sorduğunuzu duymak üzereyiz. biz de sana veriyoruz Bu konularda açılan davaların artması nedeniyle.”söyleyebiliriz.
Amaç dışı kullanılan konut sorununun detayları soru cevap ile
Peki yasa bize ne diyor o halde bu noktada tüm soruları yanıtlamak için Başkan Avukat Burak Ensonhaber’e bilgi verdi.
- Kiracı komşularına saygı göstermeli
1- Konutu veya işyerini hedef dışında kullanmak (kiralama, pansiyon yapma, işyeri yapma) genel bir eylem midir?
Türk Borçlar Kanunu 316. Sayı, “Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla ve kiralananın bulunduğu mülkün sakinlerine ve komşularına gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” şeklinde hüküm sürdü. İlgili Hukuk unsuru dikkate alındığında, sözleşmeye uyulması, dikkatli kullanılması ve komşulara saygı gösterilmesi kiracının sorumluluğundadır.
- Kiracı konutu başkasına kiralayamaz.
Kiracının alt kiralaması açısından değerlendirildiğinde, kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça, konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kiracı kiraladığı yeri alt kiraya veremez. Kiracının izinsiz olarak alt kiralama yapması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumların önüne geçmek için kira sözleşmesine alt kiralamanın yasak olduğu eklenebilir.
- Kiracı konutunu işyerine çeviremez
Kiracının mesken olarak kiraladığı yeri işyerine dönüştürmesi sözleşmeye aykırı olacağından amaç dışı kullanım sayılacaktır. Kiracının kiralanan yeri günübirlik veya kısa süreli olarak başkalarına kiraya vermesi ve burayı ticari bir işletmeye dönüştürmesi, kiralananın amacına aykırı kullanıldığını gösterir. Kiracının bu hareketlerinden dolayı komşularını rahatsız ettiği ve komşuların giren çıkanları tanımadıkları için kendilerine güven duymadıkları düşünülürse, kiracının 316. maddeye aykırı davrandığı görülecektir.
- Kiracı, mülkü sözleşmesi dışında bir amaç için kullanamaz
2- Konut veya işyerinin amacı dışında kullanılmasının şartları nelerdir?
En değerli koşul, sözleşmede kiralanan yerin hangi hedef için kiralandığıdır. İlk etapta sözleşme, eczane, konut, diş polikliniği vb. amaca uygun olup olmadığına ve amacına uygun olup olmadığına bakabiliriz.
Bir başka kurala göre de taşınmazın sicilde kayıtlı olan (ev, işyeri, ticarethane) ve taşınmazda yapılabilecekler ve yapılamayanlar Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değerli unsurlardır. Ev sahibi nasıl KMK’ya uygun davranmakla yükümlüyse, kiracı da doğal olarak buna göre hareket etmelidir.
- Konutların kötüye kullanılması vakaları arttı
3- Konutun veya işyerinin kötüye kullanılmasına ilişkin dava sayısı arttı mı?
Yanlış kullanımın arttığını söylemek normaldir. Kiraların artması nedeniyle, kirayı paylaşmak amacıyla sahibinden izinsiz eve ortak alınması, üç gün evden çıkmadığım takdirde başkasına kiraya verilmesi yönünde fikirler ileri sürülüyor. Buna bağlı olarak vaka sayısı da arttı.
- Amacı dışında kullanılan konutlar için ihtar verilerek 30 gün süre verilir.
4- Ev sahibinin izni olmaksızın amacı dışında kullanan kişi hakkında dava açılırsa cezası nedir?
Bu konuyu genel hatlarıyla ele alacak olursak, sözleşme gereği dikkatli kullanma yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracı, kiraya verenin il aşamasında düzeltmek istediğini açıklamalı, ihtar çekmeli ve otuz günlük süre vermelidir.
- İyileşme olmaması durumunda fesih hakkı kullanılır.
Kiraya veren, bu süre içinde düzeltmeleri yapmayan kiracıya karşı fesih hakkını kullanabilecektir.
- Son kullanma tarihi olmadan kullanılan fesih nedenleri
Ancak bazı durumlarda bu süreye ve ihtara gerek kalmaksızın fesih hakkını derhal kullanabilecektir. Bu durumlar Kanunda yer almaktadır. “Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren, yazılı ihbarla sözleşmeyi derhal feshedebilir, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi halinde, kiracıya verilecek süre, yararsız veya kiracının bu yükümlülüğünü ihlal etmesi, kiraya veren veya aynı taşınmazda yaşayanlar ve komşular için dayanılmaz bir hal alır. ”şeklinde belirtilir.
- Komşuların inançlı hissetmemesi önemlidir
Buradan da anlaşılacağı üzere taşınmazın kötüye kullanılması, taşınmazın randevu konuta dönüştürülmesi, komşuların iman etmemesi gibi durumlarda sözleşme hızlı bir şekilde feshedilebilmektedir.
Pek çok durum ve örnek olabileceği bilindiği için Yargıtay kararları ışığında bir değerlendirme yapmaya çalıştık ancak olayın neleri kapsadığına dava sürecinde hakim karar verecektir.
- Kiraya veren, kiracıdan tazminat talep eder.
Bunların dışında kiraya verenin, kiracının kullanımından doğan diğer zararlarını da talep etmesi mümkündür.
